Visura catastale e planimetria online: come scaricarle gratis

C'è un piccolo segreto di Pulcinella nel mondo dei documenti immobiliari: la visura catastale e la planimetria di casa tua sono tue, gratis, a portata di click. Eppure ogni giorno qualcuno paga un servizio online per ottenerle, incarica qualcuno di recuperarle, o prende un permesso per andare allo sportello. Se sei il proprietario, niente di tutto questo è necessario: bastano SPID e cinque minuti.

In questo articolo vediamo cosa sono questi due documenti, perché ti servono quando vendi casa, e la procedura esatta per scaricarli, schermata per schermata.

Cos'è la visura catastale

La visura catastale è la carta d'identità fiscale del tuo immobile: un documento rilasciato dall'Agenzia delle Entrate che riassume i dati registrati in Catasto. Dentro trovi:

• gli identificativi catastali (Comune, foglio, particella, subalterno): le coordinate con cui l'immobile è censito;
• la categoria catastale (per esempio A/2 per le abitazioni civili, C/6 per box e posti auto) e la classe;
• la consistenza (i vani o i metri quadri, a seconda della categoria) e la rendita catastale, la base su cui si calcolano molte imposte;
• gli intestatari, cioè le persone o le società a cui l'immobile risulta intestato in Catasto, con le rispettive quote e i diritti (proprietà, usufrutto, e così via).

Una precisazione importante: la visura ha valore informativo e fiscale, non è una prova legale di proprietà. La proprietà la dimostra l'atto (il rogito, la donazione, la successione). Ma è il documento che tutti guardano per primo, perché fotografa in una pagina come l'immobile risulta allo Stato.

E la planimetria catastale?

La planimetria è il disegno tecnico dell'immobile depositato in Catasto: la piantina in scala, di solito 1:200, con la disposizione dei locali, le altezze e la destinazione d'uso. È il documento con cui si confronta lo stato reale della casa quando si parla di conformità catastale.

A differenza della visura, la planimetria è riservata: può richiederla solo chi ha un diritto reale sull'immobile (o un suo delegato, per esempio un tecnico). Nessun estraneo può scaricare la piantina di casa tua, ed è un bene.

A cosa servono quando vendi

Nel percorso di vendita questi due documenti spuntano in continuazione, e conviene averli in mano prima di pubblicare l'annuncio:

• per l'annuncio: categoria, rendita e dati catastali sono informazioni che portali e acquirenti si aspettano corrette fin da subito;
• per la conformità: la planimetria depositata va confrontata con lo stato reale della casa. Una parete spostata o una veranda chiusa mai registrate sono difformità da sistemare prima del rogito, e scoprirle presto fa la differenza tra una pratica gestita con calma e una trattativa che si inceppa;
• per il rogito: il notaio verifica i dati catastali e la conformità della planimetria, e la banca dell'acquirente li guarda per il mutuo. Arrivarci con i documenti già pronti accorcia i tempi di tutti.

Chi può scaricarle gratis (e chi no)

Qui sta il punto che molti non conoscono. Se sei titolare, anche in quota, di un diritto reale sull'immobile (proprietà, usufrutto, nuda proprietà), la consultazione dei tuoi immobili sul portale dell'Agenzia delle Entrate è gratuita: visura attuale, visura storica e planimetria, in formato PDF, senza tributi da pagare.

Se invece l'immobile non è tuo, puoi comunque richiedere una visura (il Catasto è pubblico per questa parte) pagando un piccolo tributo, ma la planimetria resta fuori portata: quella la ottiene solo il titolare o un suo delegato.

Per accedere serve un'identità digitale: SPID, CIE (carta d'identità elettronica) o CNS. Se non ne hai una, questo è il momento giusto per attivarla: ti servirà comunque decine di volte durante la vendita.

La guida passo passo

Ecco la procedura completa sul portale dell'Agenzia delle Entrate, schermata per schermata.

1. Accedi all'area riservata

Vai sul sito dell'Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it) e clicca su "Area riservata". Autenticati con SPID, CIE o CNS.

2. Apri la sezione "Visure catastali"

Dal cruscotto della tua area riservata, cerca la sezione dedicata a immobili e catasto ("Fabbricati e terreni") e clicca su "Visure catastali".

3. Scegli "Consultazione personale"

Seleziona l'opzione di consultazione personale: è quella riservata ai titolari, ed è quella gratuita. Il sistema ti mostra l'elenco degli immobili che risultano intestati a te.

4. Seleziona l'immobile

Trova nell'elenco l'immobile che stai vendendo e scegli "Visura per immobile". Se hai più proprietà, controlla foglio e particella per non confonderti.

5. Conferma e visualizza

Conferma la richiesta: il sistema genera la visura catastale completa, con tutti i dati che abbiamo visto sopra. Dalla stessa area puoi richiedere anche la planimetria.

6. Scarica il PDF

Scarica il documento in PDF e salvalo dove lo ritrovi: ti servirà più volte, e chiunque te lo chieda (tecnico, notaio, acquirente) lo vorrà proprio in questo formato.

Fatto. Nessuna coda, nessun costo, nessun intermediario.

Se qualcosa non torna

La visura è anche un primo, piccolo check-up dell'immobile. Due cose da controllare subito:

• gli intestatari: se manca qualcuno o compare un nome che non c'entra più (una successione mai registrata, un vecchio comproprietario), meglio scoprirlo ora e sistemare la voltura per tempo;
• la planimetria: confrontala onestamente con lo stato reale della casa. Se qualcosa non corrisponde, non è un dramma, ma è una pratica che richiede un tecnico e i suoi tempi. Anche qui: meglio adesso che a compromesso firmato.

Il posto giusto di questo documento nella vendita

La visura catastale è uno dei primi documenti del fascicolo di vendita, e non a caso: costa zero, si ottiene in cinque minuti, e dice subito se ci sono nodi da sciogliere.

In Strabiliare è esattamente così che funziona: la piattaforma ti guida passo passo nella preparazione dei documenti, la visura è uno dei primi task del percorso, e il PDF che hai appena scaricato lo carichi nel fascicolo del tuo immobile, dove resta ordinato e pronto per chi dovrà vederlo. E se preferisci non occupartene tu, un tecnico partner può recuperare tutto al posto tuo, a un prezzo dichiarato prima.